田园综合体+休闲农业,如何解决土地问题?

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  近年来,休闲农业很慢崛起,对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能,需用建设配套的商业和服务设施,势必要涉及土地什么的问题。

  我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策,它们之间会不要产生矛盾?

  哪此需用作为休闲农业用地

  1、农民自有住宅、闲置宅基地

  惯性思维:在休闲农业园区中常常指在这类村落,开发者的惯性思维常常是将哪此破旧的房子拆掉重建,而就有根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,假若也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。

  正确做法:

  农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力能够休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地分发结余的建设用地可用于休闲农业,假若在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

  2、农村集体建设用地是哪此:指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村这类及投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。

  主要包括:乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地

  3、四荒地主要包括:

  依法归我国农民集体使用的“四荒地”

  农民集体经济组织所有的“四荒地”

  具体指:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

  使用期限:“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过80年。

  国家政策:2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力能够休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。

  4、城乡建设用地增减挂钩指哪此:

  指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。转换土最好的办法,具体政策通过制定相应的法规来规范。

  异地需用是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有这类具体政策要进一步研究,比如垦地和化态保护的什么的问题、操作中的管理监督什么的问题等。

  5、这类土最好的办法

  《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

  休闲农业用地有哪此限制

  1、不得占用基本农田

  基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”,其重要程度虽然。对于基本农田有“五不准”:

  不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;

  不准以农业价值形式调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;

  不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;

  不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;

  不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。

  假若在进行休闲农业开发中需用弄清楚其否有占有基本农田。

  2、不得超越土地利用规划

  各地区国土资源部门就有制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者需用严格按照规划确定 的用途和条件使用土地;此外就有确定 土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发分发补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。

  该为什么在么在会么会做:休闲农业开发需用要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

  3、严禁随意扩大设施农用地范围

  以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,需用依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。

  进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建事先为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,假若也使得农业休闲开发变得更为冗杂,甚至会使每段休闲农业夭折。

  规划用地指在哪此误区

  1、无址可选也硬要选

  有事先,土地从不像普通商品,有充分的确定 空间。在选址的过程中,土地往往独此一家,假若你别无这类确定 。这类,家乡有限的土地资源,而作为开发者,又急切的想去做,以至于无址可选的事先也要去选。这类 选址土最好的办法最终效果不理想,可想而知。

  2、有地就先搞掂再说

  休闲农业作为另有一个多舶来词,大伙儿儿对此并那么深刻的见解。大伙儿儿拿地心切,在那么做好充分的休闲农业规划前,就匆匆决定,先搞掂再说,到手事先再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何,恐怕不还还里能 听天由命了,做好了是一块肥肉,做不好只会成为烫手的山芋。

  3、跟着感觉走

  做休闲农业项目不还还里能 跟着感觉走,就是要有一双犀利的慧眼,慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识,了解土地如何开发与利用,需用对未来的发展有远见,尤其是目标客户及将来市场具体情况的判断,需用有项目与市场的对接手段。唯有具备哪此,才不至于陷入误区。将会仅仅凭借以往经验,跟着感觉走,恐怕将成为后来人的反面教材。

  还有这类哪此土最好的办法拿土地

  关闭矿区的地面遗留的原有建设用地,可直接转为旅游设施建设用地;矿区将会占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时,按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地,其余为工矿遗址景观用地;

  生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地,可因地制宜转为旅游设施建设用地。

  在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时,允许有3-5%用地转为旅游设施用地。

  其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地),经相关部门确认,原则上允许作为旅游设施用地。

  补救用地什么的问题有哪此新土最好的办法

  1、“土地银行”

  在完成农村土地确权工作的地区,可采用“土地银行”的土最好的办法,实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

  2、以土地股份为基础建立相互合作社

  有条件的农村集体需用建立相互合作社,农户以承包的土地入股,进行股份相互合作。就是需用使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这类 土最好的办法,管理制度严格,管理土最好的办法科学,对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力,保障发展成果切实惠及本地有着极大的能够作用。

  3、使用废弃宅基地或园地

  城镇化的快速发展,令几瓶农民进城买房,农村房屋闲置,田地疏于管理。实际上,在新农村集中居住后,闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

  对哪此农村集体土地进行指标分发和农林复垦,并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标,能够提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

  4、土地租赁、置换或入股联营

  对经济效益不理想的集体用地,可采取土地置换、租赁、入股联营等土最好的办法,统筹盘活哪此存量集体土地。一方面需用补救旅游开发过程中,需用迁移每段农户的住宅、承包地的什么的问题;这类及面需用充分发挥土地使用价值,集约化发展,便于这类及或企业经营管理。(文/网络)

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